Droit au bail / contrat de bail

jeune93 Contributions: Q(46) / R(150)
a posé une question le 16 mai 2009

Bonsoir,
Je cherche d’ici 4-5 mois à passer ma boutique en ligne, en boutique physique.
De ce fait, je vais devoir trouver un local.
Mon but étant de faire un entrepot-vente, ou encore mieux, un entrepot-vente et loyer.
Cependant, après des recherches, je suis toujours dans le flou entre les différents termes.
Si j’ai bien compris, pour ouvrir et tenir son commerce, plusieurs solutions sont possibles :

– droit au bail (ou encore pas de porte, ou droit d’entrée?) : payer une seule fois. Puis ensuite, il reste le loyer à payer mensuellement.

– contral de bail : en général, contrat 3-6-9 ans. Si j’ai bien compris, je signe pour 3 ans à chaque fois. J’ai consulté les prix des locations annuelles des entrepots en IDF. Je suis intéressé par un 150m². Le loyer annuel s’élève en moyenne, à 30 000 euros.
Si je signe un contrat de bail sur ce genre d’entrepot, au total, je vais payer au moins pour 3 ans, donc 90 000 euros non? (en partant sur le principe du bail 3 6 9)

Dans ce cas là, vaut mieux t il pas acheter directement l’entrepôt en faisant un crédit? Puis au bout de quelques années, l’entrepot m’appartient et s’ensuivent beaucoup moins de charges mensuelles.

– fonds de commerce : comprend la total pour commencer l’activité. Locaux + matériel + nom de société etc. Mais à cela, il faut rajouter les « murs »…

Les solutions, si je résume correctement, sont :

fonds de commerce + murs
pas de porte + loyer mensuel
contrail de bail

Mon objectif : payer le moins possible comme tout le monde déjà !
Puis, avoir des frais fixes mensuels, avec option d’achat après plusieurs années de location.
Pour l’instant je pense plus vers un contrat de bail ou l’achat d’un entrepot directement, avec crédit bien sur.

Qu’en pensez vous?

4 réponses

herve22 Contributions: R(273)
le 16 mai 2009

un bail 3/6/9 veut dire que vous vous engagez pour 9 ans mais avec la possibilité pour vous de résilier tous les 3 ans avec un préavis minimum de 6 mois (+ 1 jour) Le bailleur ne peut résilier qu’au terme des 9 ans sauf motif valable (impayés…)
Le droit au bail, pas de porte, droit d’entrée… est une somme que le propriétaire ou le titulaire du bail peut demander en fonction de l’intêrét commercial de l’emplacement (pour un entrepôt j’ai du mal à comprendre).
La notion de droit au bail est discutable et on voit souvent le grand écart entre le prix demandé et le prix final. En tout cas c’est une somme que vous bloquez à votre bilan et que vous ne récupérez, espérons le, qu’à la sortie.Ce n’est pas déductible des charges.
Il vaut parfois mieux payer un peu plus cher le loyer qui est déductible qu’un droit au bail.
Le fonds de commerce c’est l’achat de la clientèle et du matériel. Si vous créez votre activité pourquoi payer une clientèle, sauf si c’est complémentaire?

Acheter ou non c’est selon la capacité de remboursement que vous pourrez dégager de votre activité, votre apport personnel et vos relations avec votre banquier, mais au moins ce n’est pas à fonds perdus s’il s’agit d’un local que l’on peut revendre facilement en cas de soucis.
Cependant il est parfois plus prudent au début de louer pour tester son marché et affiner ce dont on a besoin, surface, emplacement…
Dans ce cas un bail précaire limité à 23 mois maxi peut être une solution d’attente.
cordialement

#1
jeune93 Contributions: Q(46) / R(150)
le 16 mai 2009

herve22, merci pour cette réponse très claire !
Mon objectif étant, comme tu as compris, un entrepot vente. Donc pas de droit au bail ni de fonds de commerce. Je voulais juste en savoir plus par rapport à ça car en triant les annonces, je tombais sur des fonds de commerces (restaurants, etc.), droit au bail etc.
Et pourquoi pas, plus tard, rachetez un fond de commerce (par exemple, aux futurs retraités qui seront nombreux « normalement »).

Sinon, pour l’achat, je vais effectivement commencer par louer.
Ce qui sûr, c’est que mon apport personnel sera plus important que l’apport de la société.

Pour les locations d’entrepôts, cela fonctionne t-il également en 3-6-9 en général?

#2
herve22 Contributions: R(273)
le 16 mai 2009

le 3/6/9 est un bail professionnel qui s’applique aux locaux à usages professionnels, commerce, artisanat, production, stockage…
cordialement

#3
jeune93 Contributions: Q(46) / R(150)
le 17 mai 2009

Merci encore

#4

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